Zakup gruntów rolnych od KOWR – czy postępowania przetargowe ulegną zmianie? Nowe ustalenia NIK

Jakie są najważniejsze wnioski z kontroli oraz co może się zmienić w zakresie zakupu i dzierżawy gruntów rolnych należących do Skarbu Państwa?

Zakup gruntów rolnych od KOWR – co zmieniło się w 2016 roku?

W 2016 roku, wraz z wejściem w życie nowych przepisów, zmianie uległ sposób gospodarowania gruntami przez Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa. W konsekwencji zamiast sprzedaży za podstawową formę gospodarowania uznano dzierżawę. Zadania w tym zakresie powierzono KOWR. 

Od kiedy zmiany zostały wprowadzone, zauważono spadek sprzedaży gruntów rolnych w latach 2018–2023 z poziomu 100 tys. ha do 5 tys. ha. Obniżyło się również tempo wzrostu średniej ceny gruntów, które w 2014 wynosiło ok. 24%, natomiast na przełomie 2019 i 2020 było to już zaledwie 16%. 

W wyniku zmian w przepisach do Zasobów Własności Rolnej Skarbu Państwa zostały włączone:

• nieruchomości rolne Skarbu Państwa;
• lasy będące ich niewydzieloną geodezyjnie części
• mienie trwałe, które pozostało po likwidacji dawnych Państwowych Gospodarstw Rolnych;
• nieruchomości rolne przejmowane przez Skarb Państwa na podstawie przepisów szczególnych;
• nieruchomości rolne nabywane na własność Skarbu Państwa przez jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej;
• nabywane zadłużenia podmiotów prowadzących gospodarstwa rolne.

Na koniec 2021 roku w ramach Zasobów WRSP znajdowało się 4754 tys. ha ziemi, z czego niemal 80% pochodziło z byłych PGR-ach. Trwale rozdysponowanych zostało ponad 3 400 tys. ha, z czego ok. 80% sprzedano, a ok. 11% przekazano nieodpłatnie na rzecz Lasów Państwowych, Kościoła, czy jednostek samorządu terytorialnego.

ZOBACZ: Wysokie plony pszenicy ozimej. Zebrano już ponad 80% areału jęczmienia

W ZWRSP pozostaje nadal ponad 1346 tys. ha nieruchomości rolnych, z czego ok. 80% jest w dzierżawie. Różna jest natomiast forma gospodarowania, ponieważ może to być m.in. poddzierżawa, trwały zarząd czy wieczyste użytkowanie.

Na marginesie warto też podkreślić, iż w ramach przyznanych w ustawie uprawnień KOWR uzyskał duży wpływ zakup ziemi rolnej w Polsce. Przykładowo zakup gruntów rolnych przez osobę niebędącą rolnikiem, w niektórych przypadkach wymaga zgody KOWR, który może mieć w tym zakresie również prawo pierwokupu. Obostrzenia te nie dotyczą jednak takich transakcji jak zakup działki rolnej powyżej 1 ha przez rolnika. W innych przypadkach warto jednak odpowiednio wcześniej złożyć do gminy stosowny wniosek o wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Pozwoli to uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek na kolejnych etapach transakcji.

Zakup gruntów rolnych od KOWR – kontrola NIK wykazała nieprawidłowości

Opublikowany pod koniec lipca raport NIK z przeprowadzonej w KOWR kontroli wykazał pewne nieprawidłowości w zakresie gospodarowania gruntami. W tym zakresie wskazano przede wszystkim na jednostkowe nieprawidłowości, w tym:

• wyrażanie zgody na poddzierżawę na podstawie wniosku niezawierającego uzasadnienia lub z pominięciem analizy sytuacji dzierżawcy;
• wyrażenie zgody przez Dyrektora Oddziału Terenowego KOWR na zawarcie dwóch umów poddzierżawy na okres dłuższy niż rok, w przypadku gdy w takiej sytuacji wymagana była zgoda Dyrektora Generalnego;
• nierozwiązanie umowy dzierżawy przez jednego z Dyrektorów Ośrodków Terenowych, w przypadku gdy stwierdzono, że bez zgody KOWR dzierżawca oddał część nieruchomości w poddzierżawę i dopuścił się znacznego opóźnienia w zapłacie czynszu.

ZOBACZ: Wsparcie na inwestycje leśne i zadrzewieniowe – co musisz wiedzieć?

Wskazane uchybienia dotyczą zatem głównie jednej z form gospodarowania nieruchomościami, jaką jest poddzierżawa.

Według NIK poddzierżawa służyła omijaniu przepisów

W przepisach z 2016 roku ustalono, że podstawową formą gospodarowania gruntami przekazanymi do Zasobu WRSP jest dzierżawa. W trakcie kontroli prowadzonej przez NIK okazało się jednak, że w zakresie tego rodzaju nieruchomości stosowano również poddzierżawy. Proces ten uregulowany został nie w ustawie, lecz w przepisach wewnętrznych KOWR. Od kiedy więc weszły w życie nowe regulacje, to poddzierżawa mogła stać się atrakcyjnym sposobem na ominięcie określonych obostrzeń w tym zakresie. 

Uwagę na to zwróciła również Najwyższa Izba Kontroli. Inspektorzy stwierdzili, iż poddzierżawa nie powinna służyć jako sposób na pominięcie zasad rozdysponowania tych nieruchomości istotnych dla dzierżawy. Pomimo tego, w przepisach wewnętrznych KOWR przesłanki do udzielenia zgody na poddzierżawę zostały określone ogólnikowo, np. z pominięciem obowiązku weryfikacji poddzierżawców.

Inne zarzuty NIK w sprawie dzierżawy, poddzierżawy i zakupu gruntów ornych od KOWR

Poza przytoczonymi zarzutami NIK wskazał również na inne nieprawidłowości w zakresie dzierżawy, poddzierżawy i zakupu gruntów rolnych od KOWR. 

ZOBACZ: Zwrot akcyzy od paliwa rolniczego również dla hodowców! Nabór wniosków już ruszył

W tym obszarze zwrócono uwagę m.in. na:

• przekraczającą dopuszczalny termin, nieuprawnioną prolongatę wydania nieruchomości przez dzierżawcę;
• rozkładanie na raty spłaty należności za wydaną nieruchomość, nawet pomimo spóźnionego wniosku o prolongatę;
• brak protokołów z postępowań, w przypadku gdy nie został wybrany żaden nabywca;
• opieszale prowadzoną windykację za bezprawne użytkowanie nieruchomości.

Należy tym samym podkreślić, że NIK wskazał też obszary, gdzie KOWR wywiązuje się ze swoich obowiązków. W tym zakresie podkreślono m.in.:

• zabezpieczanie interesów Skarbu Państwa;
• prowadzenie dokumentacji dzierżaw i sprzedaży;
• zlecanie wyceny nieruchomości;
• wyłanianie nabywców oraz dzierżawców gruntów;
• ustalanie cen dzierżawy i sprzedaży nieruchomości na poziomie rynkowym;
• zapobieganie sprzedaży nieruchomości o nieustalonym statusie prawnym;
• konstruowanie umowy wraz z załącznikami;
• egzekwowanie należności i kontrolowano przestrzeganie umów.

W efekcie można więc uznać, iż działalność tej agencji ogólnie została oceniona pozytywnie.

Kontrola dzierżawy i sprzedaży gruntów ornych od KOWR – jakie wnioski wysnuł NIK

W całej sprawie ważne stają się wnioski końcowe, które z przeprowadzonej kontroli wysnuł NIK. Stwierdzono bowiem, iż pomimo że w zakresie dostosowywania regulacji prawnych i stosowania zasad dzierżawy oraz sprzedaży tych nieruchomości uczyniono postępy, to poprawy wymagają postępowania przetargowe oraz udzielanie zgody na poddzierżawę nieruchomości rolnych.

ZOBACZ: Dopłaty do bydła – czy dostęp do nich będzie łatwiejszy? Nowy projekt rozporządzenia MRiRW

W związku z tym NIK zarekomendował wobec Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi uregulowanie na szczeblu ustawy zasad poddzierżawy. Dyrektorowi Generalnemu KOWR zalecono natomiast:

• dalsze działania mające na celu wzmocnienie nadzoru nad zakresem dzierżawy, a  w szczególności doprecyzowanie zasad poddzierżawy;
• podjęcie działań mających na celu przygotowanie postępowań do sprawnego dysponowania nieruchomościami, które zostaną przejęte w latach 2023–2026;
• zwoływanie Rady Społecznej ds. gospodarowania gruntami, stanowiącej komisję opiniodawczo-doradczą, nie rzadziej niż dwa razy do roku.

Wielu producentów rolnych zapewne zastanawiało się nad tym, jak kupić działkę od KOWR oraz jak restrykcyjne są wymogi w tym zakresie. Należy jednak podkreślić, iż w związku z wnioskami z kontroli można się spodziewać, że KOWR zakup nieruchomości oraz ich dzierżawę i poddzierżawę uzależni od dodatkowych warunków.