Ceny mieszkań. Polacy znów zaczęli kupować nieruchomości

Biznes
Ceny mieszkań. Polacy znów zaczęli kupować nieruchomości
Polsat News
Ceny mieszkań będą rosły wraz z idącym w górę poziomem wynagrodzeń Polaków

Ostatni rok przyniósł wzrost cen ofertowych mieszkań we wszystkich 16 największych polskich miastach. Polacy po chwilowym zastoju znów zaczęli kupować nieruchomości. Sprzyjają temu najniższe w historii stopy procentowe i obawy, że będziemy mieli skok inflacji.

Medianę cen ofertowych w dużych polskich miastach obliczyli eksperci Expandera i Rentier.io. Mediana to cena metra kwadratowego uchwycona „w połowie skali”, gdyż jest kwotą poniżej i powyżej której wystawiono na sprzedaż dokładnie połowę mieszkań. Można ją nazwać ceną środkową.

 

Od Sosnowca do Warszawy

 

W lipcu tego roku - w porównaniu z ubiegłorocznym lipcem - mediana cen w największych polskich miastach poszła w górę najczęściej w przedziale od 9 do kilkunastu procent. Wyjątkiem  jest Białystok, w którym zanotowano tylko 1-procentowy wzrost ceny środkowej.

 

ZOBACZ: Rynek nieruchomości w czasie pandemii. Jak koronawirus wpływa na ceny mieszkań?

 

Trzy miasta - ze wszystkich 16 branych pod uwagę - które mają w tej chwili najniższą medianę ceny metra kwadratowego to: Sosnowiec (4357 zł), Częstochowa (4956 zł) i Radom (5058 zł). Cztery najwyższe ceny środkowe Expander i Rentier.io wyliczyli dla: Wrocławia (8292 zł), Krakowa (8780 zł), Gdańska (9669 zł) i Warszawy (10667 zł).

 

W momencie gdy ustąpią lęki pandemiczne ceny mogą śmielej ruszyć w górę. Powróci wysoki popyt, gdyż mamy jeden z najniższych w Europie wskaźników liczby mieszkań na tysiąc mieszkańców. Żeby dogonić średnią kontynentalną  potrzebujemy około dwóch milionów nowych mieszkań.

 

ZOBACZ: Mieszkaniowa niepewność studentów. "Rodzice boją się, że będą płacić za puste mieszkanie"

 

Jak podkreślają analitycy Expandera i Rentier.io, wzrostom cen będą sprzyjały też najniższe w historii stopy procentowe. Średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego z wkładem własnym na poziomie 25  proc. wynosi zaledwie 2,57 proc.

 

Niskie stopy sprawiają również, że zamożni inwestorzy nie mają gdzie lokować swoich oszczędności. Prawdopodobne będą kupować mieszkania, aby w ten sposób uchronić je przed inflacją. Dla nich nie ma większego znaczenia, że w najbliższych miesiącach mogą nie znaleźć najemców, działają bowiem długoterminowo. Wiedzą, że za rok czy dwa pandemia skończy się.

 

Poza tym w długim terminie ceny mieszkań będą rosły wraz z idącym w górę poziomem wynagrodzeń Polaków. Skoro chcemy zarabiać tak jak na Zachodzie, to musimy się przygotować także na to, że mieszkania i domy będą równie drogie jak tam.

 

Deweloperzy odporni na kryzys

 

Analitycy HRE Investments skupiają się na najnowszych danych GUS i podkreślają, że  inwestycji prowadzonych przez deweloperów przybywa. Tylko w lipcu firmy otrzymały pozwolenia na budowę ponad 14 tysięcy mieszkań. To wynik niemal taki jak przed rokiem i tylko o 15 proc. gorszy niż w bardzo dobrym czerwcu 2020 roku. Noworozpoczynanych projektów w lipcu było o 1,3 proc. więcej niż w przed rokiem - w sumie 12,3 tysiąca.

 

ZOBACZ: Rynek nieruchomości. Najem mieszkań trochę droższy niż przed rokiem

 

Z wyliczeń GUS wynika, że liczba mieszkań oddanych do użytku w minionym miesiącu to 14,3 tysiąca, czyli o 37,7 proc więcej niż rok temu. W okresie styczeń-lipiec 2020 roku deweloperzy oddali już ponad 76,7 tysiąca mieszkań (wzrost o 10,9 proc.). Te dane są jednak - jak zuważa HRE Investments -  wynikiem przedsięwzięć rozpoczynanych około dwa lata temu. Jak wiadomo, był to czas wielkich inwestycji w "mieszkaniówce", co dziś obserwujemy w postaci kończonych projektów.

 

Pandemia może sparaliżować rynek

 

Pandemia jeszcze się nie skończyła, co gorsza jej druga fala jest coraz bardziej prawdopodobna. To może przełożyć się na ponowne pogorszenie się sytuacji gospodarczej i nastojów potencjalnych nabywców mieszkań. Jeśli ktoś obawia się utraty pracy, to nie zadłuży się na kilkaset tysięcy złotych, nawet gdyby miał wysoką zdolność kredytową, a oprocentowanie kredytu było bardzo niskie.

 

Słaba dostępność kredytów hipotecznych już teraz jest faktem. W ostatnich miesiącach większość banków podwyższyła wymagany wkład własny z 10 proc. do nawet 30 proc. Żeby uzyskać kredyt na mieszkanie o wartości 300 tysięcy złotych zwykle trzeba mieć przynajmniej 60 tysięcy złotych oszczędności.

 

ZOBACZ: Szczecin: zapłacili za mieszkania, ale budowa stanęła. Gdzie są pieniądze?

 

Poza tym banki niechętnie udzielają kredytów osobom, które mają inne źródło dochodu niż umowa o pracę. Duże znaczenie ma też branża, w jakiej ktoś pracuje. Jeśli jest to dziedzina gospodarki, która może ucierpieć z powodu pandemii, to jest zazwyczaj jest wciągana na bankową „czarną listę”.

 

Problemy fliperów

 

W raporcie Expandera i Rentier.io wskazano na potencjalne problemy fliperów, czyli inwestorów, którzy kupują mieszkania, remontują je i wystawiają na  sprzedaż po znacznie wyższej cenie. Część z nich nie może w tej chwili sprzedać lokali, gdyż ruch na rynku jest trochę mniejszy.

 

Ci, którzy zakupu dokonali za własne pieniądze mogą poczekać na nabywcę. Inni, którzy mieszkanie kupili na kredyt, są w gorszej sytuacji. Właśnie skończyły im się wakacje kredytowe i każdy miesiąc oczekiwania na klienta to nie tylko koszt utrzymania mieszkania, ale też konieczność zapłacenia raty pożyczki. Za chwilę mogą więc być zmuszeni do sprzedaży lokali po niskiej cenie.

 

ZOBACZ: "Będzie wojna, lubimy wojnę". Bar kontra mieszkańcy osiedla

 

W podobnej sytuacji jest część inwestorów, którzy kupili mieszkania na wynajem. Jeśli studenci w nadchodzącym roku akademickim będą uczyć się zdalnie z rodzinnych domów, to mogą zrezygnować z najmu. Puste lokale będą powiększać koszty ponoszone przez inwestorów. Efektem końcowym może być konieczności sprzedaży tych mieszkań za nieduże pieniądze.

 

Rynek najmu nie jest w kryzysie

 

Jednak zarówno eksperci HRE Investments jak i Expandera i Rentier.io nie podzielają opinii, że rynek najmu jest w złym stanie. Studenci to tylko część najemców - zajmują około 10-25 proc. mieszkań na wynajem. Do tego jest niemal pewne, że większość z nich postanowi przyjechać na stałe do miast akademickich, nawet jeśli zajęcia stacjonarne zostaną odwołane. W dużych ośrodkach studenci będą chcieli mieć lepszy dostęp do pomocy naukowych oraz do rynku pracy. Nie bez znaczenia będzie też chęć uczestnictwa w życiu  studenckim, co w mniejszych miejscowościach nie byłoby możliwe.

 

ZOBACZ: Rynek pracy po lockdownie. Co się zmieniło?

 

W kategorii mieszkań na wynajem poziom pustostanów na koniec lipca tego roku firma Mzuri oszacowała na niecałe 15 proc. To co prawda trochę ponad dwa razy więcej niż w lipcu 2019 roku, ale ten wynik nie jest katastrofą. Można go zinterpretować tak, że przeciętne mieszkanie jest wynajęte przez ponad 10 miesięcy w roku.

 

W ostatnich miesiącach sporo mieszkań w dużych miastach opuścili imigranci wyjeżdżający z Polski w związku z pandemią. Jednak możemy się spodziewać w najbliższych latach kolejnej fali imigrantów zarobkowych z Ukrainy, a najnowsza sytuacja polityczna na Białorusi może zwiększyć liczbę przybyszów także z tego kraju.

 

ZOBACZ: Zostawił psa na nagrzanym balkonie. Pomogła straż z wysięgnikiem

 

Z punktu widzenia inwestorów zakup mieszkania na wynajem w Warszawie wciąż jest intratnym przedsięwzięciem - nawet przy dzisiejszej liczba pustostanów, stawkach za wynajem i cenach zakupu lokali. Rentowność wynajmu kawalerki w stolicy spadła przez ostatni rok tylko nieznacznie - z 4,7 proc. do około 4,2 proc. netto, czyli po potrąceniu kosztów, uwzględnieniu faktu, że lokal nie jest wynajęty przez cały rok oraz tego, że od przychodów z wynajmu trzeba zapłacić podatek.

Jacek Brzeski
Czytaj więcej

Chcesz być na bieżąco z najnowszymi newsami?

Jesteśmy w aplikacji na Twój telefon. Sprawdź nas!

Komentarze

Przeczytaj koniecznie