Rynek nieruchomości. Najem mieszkań trochę droższy niż przed rokiem

W drugim kwartale 2020 roku najem mieszkania poniżej 35 m2 był o 3 proc. droższy niż przed rokiem. W przypadku lokali średniej wielkości (35-60 m2) i dużych (powyżej 60 m2) stawki są o 2 proc. wyższe. Oczywiście właściciele lokali zarabialiby dużo więcej, gdyby utrzymały się ceny z przełomu lat 2019/20.

Spadek, czyli wzrost

Pandemia zmieniła sytuację na polskim rynku mieszkaniowym. Znacznie zmalał popyt na wynajem długoterminowy. Szacuje się, że w kwietniu w Warszawie ceny najmu spadły o 7,2 proc.

ZOBACZ: Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Pułapka w ustawie

Kawalerek i trochę większych mieszkań nie potrzebowali studenci, którzy uczelniane zajęcia mieli prowadzone w trybie online, cudzoziemscy pracownicy, którzy często opuszczali Polskę i osoby w delegacjach, bo praktycznie wstrzymano wyjazdy biznesowe. Wynajem krótkoterminowy też znalazł się w impasie - brakuje turystów korzystających z lokali wynajmowanych na doby.

Posiadacze mieszkań na wynajem nie znaleźli się jednak w sytuacji dramatycznej - po prostu wrócili do stawek mniej więcej z połowy 2019 roku. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że choć koszty najmu są teraz średnio o 2-3 proc. wyższe niż rok temu, to w poszczególnych miastach zmiany wyglądają różnie.

ZOBACZ: Wakacje na Wyspach Kanaryjskich? Uwaga na nowe ograniczenia

Na jednym biegunie mamy znaczące spadki w Bydgoszczy (-10 proc.) i Częstochowie (-8 proc.), a na drugim duże wzrosty w Toruniu (+16 proc.) i Gdyni (+15 proc.). Najwięcej zapłacą w tej chwili najemcy dużego mieszkania w Warszawie (średnio 4000 złotych), a najmniej lokatorzy kawalerki w Sosnowcu (950 złotych).

Po ostatnich zmianach warunków rynkowych inwestorom chcącym zarabiać na wynajmie wciąż najbardziej opłaca się kupować małe mieszkania. Natomiast dla najemców najbardziej korzystna jest zamiana małych lokali na własne tej samej wielkości. W ich przypadku koszt najmu jest bowiem średnio o jedną trzecią wyższy niż rata kredytu.

Rachunek inwestora

Expander i Rentier.io wzięły pod uwagę najnowsze zmiany kosztów najmu, kosztów kredytu oraz cen mieszkań i sprawdziły jak wygląda opłacalność inwestycji w lokale na wynajem. Najwyższą stopę zwrotu z najmu przynoszą wciąż małe mieszkania (poniżej 35 m2). W przypadku inwestycji bez kredytu stopa zwrotu wynosi tu przeciętnie 7,1 proc. brutto.

ZOBACZ: Immunitet Igora Tulei, Izba Dyscyplinarna zdecyduje w październiku

Dla lokali średniej wielkości (35-60 m2) jest to 6,3 proc., a dla dużych (powyżej 60 m2) rentowność osiąga poziom 5,6 proc. Wszystko jednak przy założeniu, że mieszkanie przynosi zyski przez cały rok. Jeśli przez kilka miesięcy stoi puste, to zyski będą zdecydowanie niższe.

Autorzy raportu porównali również koszt najmu z ratą kredytu. Największe różnice dotyczą małych lokali. Rezygnując z najmu kawalerki na rzecz własnego mieszkania tej samej wielkości można sporo zaoszczędzić, ponieważ stawka najmu lokalu 35-metrowego jest aż o 34 proc. wyższa niż rata kredytu (przy założeniu 10 proc. wkładu własnego). Dla przykładu w Szczecinie, Lublinie i Częstochowie taki ruch pozwoli zaoszczędzić około 6300 złotych rocznie.

ZOBACZ: Gdzie będą zwolnienia, a gdzie podwyżki pensji?

Przy mieszkaniach średniej wielkości nadwyżka stawki najmu nad ratą kredytu jest 19-procentowa, a dla mieszkań dużych (ponad 60-metrowych) tylko 4-procentowa.

Problem polega jednak na tym, że aby uzyskać kredyt trzeba posiadać przynajmniej 10 proc. wkładu własnego, a coraz więcej banków wymaga aż 20 proc. Poza tym o kredyt jest dziś znacznie trudniej niż jeszcze na początku roku.