Mieszkania do wynajęcia. Można przebierać w ofertach i płacić mniej niż wiosną
Od marca koszty najmu mieszkań spadły w 14 z 15 miast, w których rynek jest analizowany przez firmy Expander i Rentier.io. Lawinowo rośnie liczba ofert, ale z punktu widzenia właścicieli mieszkań rentowność najmu jest ciągle wielokrotnie większa niż przeciętnej lokaty bankowej.
Nie jest niespodzianką, że Warszawa to miasto, w którym koszt wynajęcia metra kwadratowego mieszkania jest najwyższy. W październiku 2020 roku wyniósł on (bez uwzględnia opłat licznikowych i administracyjnych) 54 zł. Był jednak o 7,1 proc. mniejszy niż w marcu przed wybuchem epidemii koronawirusa.
Pandemia obniża ceny
Expander i Rentier.io wyliczyły, że najdroższym po stolicy miastem jest Gdańsk, w którym za metr kwadratowy wynajmowanego mieszkania trzeba zapłacić 45 zł, czyli o 3,2 proc. mniej niż w marcu. Następne są: Wrocław z ceną 42 zł (spadek o 6,4 proc.), Kraków - 40 zł i spadek aż o 10,5 proc. oraz Gdynia - 39 zł i spadek o 2,3 proc.
ZOBACZ: Ceny mieszkań. Są wyższe niż rok temu, mimo pandemii
W okresie marzec-październik najbardziej, bo o 11,4 proc., potaniał wynajem w Toruniu, gdzie teraz za metr kwadratowy płaci się 29 zł. Z kolei Sosnowiec (z ceną 31 zł) to jedyne miasto w zestawieniu Expandera i firmy Rentier.io, w którym koszt najmu poszedł w górę (o 9,2 proc.). Jednak - jak zaznaczają autorzy raportu - dla Sosnowca tuż przed pandemią wyliczono wyjątkowo niską kwotę. Poza tym, stolica Zagłębia nie mieści się w grupie największych polskich miast - najbardziej miarodajnych w całej analizie.
Studenci wstrząsnęli rynkiem
Główną przyczyną spadających stawek są obostrzenia wprowadzone w ramach walki z koronawirusem, a przede wszystkim zdalna nauka na wyższych uczelniach. Większość studentów pochodzących z miejscowości oddalonych od ośrodków akademickich pozostała w rodzinnych domach. Rezygnacja z najmu mieszkań przez młodych ludzi nie wynika wyłącznie z organizacji zajęć w szkołach. Duże znaczenie mają także kwestie finansowe. Wiele branż, w których studenci zwykle znajdują zatrudnienie jest teraz w stanie "uśpienia".
ZOBACZ: O podatkach słów kilka, czyli „Sąsiedzkie Porachunki” w Polsacie
Mniejsza aktywność studentów, a także osób szukających pracy poza miejscem zamieszkania sprawia, że bardzo szybko rośnie liczba pustych mieszkań czekających na chętnych. Expander i Rentier.io podkreślają, że odkąd publikują raporty, po raz pierwszy liczba nowych ogłoszeń dotyczących wynajmu przekroczyła 30 tysięcy. W październiku, po usunięciu dublujących się ofert, było ich 32 040. Dla porównaniu, w marcu oferowano 21 290 mieszkań na wynajem. W ciągu zaledwie 7 miesięcy ich liczba zwiększyła się aż o połowę.
Najem ciągle rentowny
Mimo spadków stawek, rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem wynosi średnio 3,92 proc. netto, a więc jest 9-krotnie większa niż w przypadku przeciętnej lokaty bankowej. Wszystko przy założeniu, że mieszkanie jest wynajęte przez 11 miesięcy w roku, a przez miesiąc "odpoczywa".
ZOBACZ: Inflacja nadal 3-procentowa. Płacimy więcej za energię, mniej za paliwa
Największą rentowność netto osiągnął Sosnowiec (5,18 proc.), a drugą Częstochowa (4,67 proc.). Rentowność ponad 4-procentową mają też mieszkania w: Katowicach, Szczecinie i Łodzi. Warszawa z wynikiem 3,8 proc lokuje się lekko poniżej średniej krajowej. Żadne z 15 miast nie ma rentowności mniejsze niż 3 proc.
Sztuka liczenia zysków
Rentowność netto, to zysk właściciela mieszkania na wynajem, ale już po uwzględnieniu wszystkich kosztów. Przy zakupie lokalu są to: prowizja pośrednika (3 proc.), podatek od czynności cywilnoprawnych (2 proc.), taksa notarialna oraz odświeżenie używanego lokalu i zakup mebli.
W trakcie trwania wynajmu od uzyskanych przychodów Expander i Rentier.io odliczają: czynsz, koszt ubezpieczenia mieszkania (0,1 proc. rocznie), koszty zarządcy zajmującego się sprawami wynajmu (10 proc. przychodu), podatek ryczałtowy (8,5 proc.) oraz nakłady na odświeżenie lokalu co 10 lat i na drobne naprawy co 3 lata.
Autorzy raportu ostrzegają jednak, że inwestycja w mieszkania na wynajem jest teraz bardziej ryzykownym przedsięwzięciem niż w 2019 roku, kiedy najemców można było znaleźć bez problemu. W przypadku słabej lokalizacji lub zbyt wygórowanej stawki najmu istnieje ryzyko, że mieszkanie będzie stało puste i nie przyniesie zysków.
Czytaj więcej