"Hotel, nad którym nikt nie panuje". Najem krótkoterminowy problemem dla mieszkańców i hotelarzy

Według Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego, w Polsce jest ponad 30 tysięcy lokali przeznaczonych pod krótkoterminowy wynajem, głównie w dużych miastach, a także nad morzem i w górach.

Taka forma najmu w ostatnich latach zyskała popularność wśród turystów, którzy chcą podróżować w łatwy i tani sposób. Właściciele wynajmują im swoje prywatne pokoje lub mieszkania, bo dla nich to szybki i dość znaczny zarobek, który w kalkulacji miesięcznej często opłaca się bardziej niż wynajęcie mieszkania na dłuższy czas.

Jak szacują eksperci rynku nieruchomości nocleg w takim mieszkaniu w centrum Warszawy to koszt w wys. 100-140 złotych za noc dla dwóch osób. Jeśli właściciel wynajmuje mieszkanie przez 20 dni w miesiącu może uzyskać przychód ok. 2600 zł, od którego powinien odprowadzić 8,5-procentowy podatek. Ofert mieszkań jest wiele.

Z kolei najemca otrzymuje w pełni wyposażony lokal w atrakcyjnej lokalizacji i przystępnej cenie. Pomagają mu w tym specjalne serwisy i strony internetowe, które pośredniczą w najmie.

Zagrożone prawa konsumenta

- Wśród najemców dominują na tym rynku duzi gracze, wręcz wyspecjalizowane firmy - przekonuje wiceprezes Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego Krzysztof Szadurski. - Domagamy się zapewnienia uczciwej konkurencji to nasz pierwszy postulat, a drugi to zapewnienie bezpieczeństwa gości z poszanowaniem ich praw konsumenckich - mówi.

Szadurski zwraca uwagę, że brak regulacji prawnych w sprawie najmu krótkoterminowego uderza w odbiorców, którzy często nawet nie wiedzą, jakie prawa im przysługują, a z jakich zrezygnują, dokonując wyboru takiej formy najmu.

Problem zaczyna się wtedy, gdy w takim mieszkaniu wybucha pożar lub łamane są prawa konsumenta, wówczas pozostaje jedynie droga postępowania cywilnego.

"Tracą uczciwi"

Krzysztof Szadurski podkreśla także, że na portalach pośredniczących w takim wynajmie brakuje czytelnych zasad reklamacji, a ceny zwykle podawane są bez dodatkowych kosztów, które użytkownik poznaje dopiero pod koniec rezerwacji, takich jak podatek, koszty sprzątania itp.

W tej sprawie interweniowała nawet Komisja Europejska, która uznała, że klienci serwisu Airbnb  nie są właściwie informowani o tym, co wchodzi w skład ceny oraz jakie są warunki reklamacji. KE nakazała właścicielom platformy dostosowanie jej do unijnych wymogów.

- Czym różni się mały pensjonat wynajmujący dwa, trzy pokoje od osoby, która za pośrednictwem wspomnianego portalu podnajmuje mieszkania - pyta Szadurski. I sam odpowiada: każdy właściciel hotelu, pensjonatu musi spełniać szereg norm technicznych i pożarowych, często ich wprowadzenie jest kosztowne. Oprócz tego hotelarze płacą podatek od działalności gospodarczej, a najemca zaledwie 8,5 proc. i to pod warunkiem, że zgłosi taki najem do Urzędu Skarbowego.

Skargi mieszkańców

Problem wynajmu krótkoterminowego dotyka również mieszkańców, którzy sąsiadują z takim turystycznym apartamentem, zwłaszcza jeśli jego goście nie przestrzegają zasad ogólnie pojętej kultury sąsiedzkiej, nie szanują godzin ciszy nocnej, bawią się w myśl zasady, że na wakacjach lub poza własnym domem można więcej.

- Nagminne jest to, że goście wracają późno, hałasują, bywają pijani, rozrabiają - mówi mieszkanka apartamentowca w centrum stolicy, która sąsiaduje z mieszkaniem pod wynajem krótkoterminowy. - Widziałam i słyszałam kilka razy, jak goście wykrzykują w nocy z balkonu. To jest ostatnie piętro, więc z obawą patrzę, jak wychylają się przez barierki - dodaje kobieta.

Według polskiego prawa sąsiedzi mieszkania z uciążliwymi lokatorami mają ograniczone możliwości postępowania prawnego. - Jeżeli właściciel takiego mieszkania toleruje, że jego goście zachowują się w sposób naruszający porządek publiczny, a oprócz tego mamy do czynienia ze skargami sąsiadów, wtedy wspólnota mieszkaniowa, w której dane mieszkanie się znajduje, może wejść na drogę sądową z żądaniem sprzedaży lokalu tego właściciela, który narusza w sposób rażący porządek publiczny - mówi prawnik Jan Chmielewski.

Jeśli działalność nie jest zarejestrowana, wtedy łatwiej zająć się takim najmującym, zgłaszając sprawę do Urzędu Skarbowego. Dla znękanych sąsiadów sprawa komplikuje się, gdy wynajem jest zarejestrowany lub jest częścią działalności gospodarczej, a to zdarza się np. w Warszawie coraz częściej. Rynek najmu krótkotrwałego jest coraz bardziej zdominowany przez osoby, które mają kilka mieszkań przeznaczonych na ten cel lub wręcz wyspecjalizowanych w tym firm.

- Wspólnoty nie mogą zakazać prowadzenia działalności polegającej na najmie krótkoterminowym. Z drugiej strony sami wynajmujący tego rodzaju lokale powinni ustalić regulamin, który wiązałby najemców. Wspólnoty próbowały to robić, czyli zakazywać najmu krótkoterminowego, ale to wykracza poza ich władztwo - dodaje Chmielewski.

Pomocna może okazać się ustawa o własności lokali, która mówi "jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości".

Pomylił okna i trafił do łóżka sąsiadki

Problem  mają także pracownicy ochrony budynków, w których mieszkania są najmowane. Zmieniają się mieszkańcy i odwiedzający, trudniej kontrolować, kto jest nieproszonym gościem.

Ochroniarze nie mogą legitymować wchodzących do budynku.

- To jest gehenna dla ochroniarzy i dla mieszkańców, taki hotel, nad którym nikt nie panuje w środku budynku mieszkalnego - mówi Hanna Maciejak z administracji osiedla DemBud. Administratorka opowiedziała o problemach mieszkańców, wspominając, że jeden z turystów przeszedł po parapecie, wszedł przez okno i położył się obok w łóżku jednej z lokatorek sąsiedniego mieszkania.

Wzrost cen mieszkań

W wielu krajach Europy wprowadzono już regulacje wynajmu krótkoterminowego. Powodem są nie tylko straty branży hotelarskiej lub nieuczciwa konkurencja, ale przede wszystkim wypaczanie rynku mieszkaniowego.

W Niemczech od 1 maja 2018 roku weszło w życie prawo "Zweckentfremdungsverbot", które zabrania wynajmowania za pośrednictwem portali i serwisów całych mieszkań. Dozwolony jest jedynie wynajem pokoi. Ma to na celu ograniczenie rosnących cen wynajmu w Berlinie. Właściciele nie tylko w Berlinie, lecz także we wszystkich większych miastach i miejscowościach turystycznych wolą wynajmować mieszkania w systemie najmu krótkoterminowego, przez co na rynku mieszkaniowym zaczyna brakować lokali dla stałych mieszkańców chcących wynająć mieszkanie na dłużej i dla osób, których nie stać na własne cztery kąty.

Wynajem krótkoterminowy uregulowały m.in. Paryż, Barcelona oraz Majorka i Ibiza.

W Polsce problem "dzikiego wynajmu" zaczęto dostrzegać w Sopocie i Krakowie, gdzie odnotowano wzrost cen na rynku wynajmu i stopniowe wyludnianie centrów tych miast.  

Ministerstwo milczy

W lipcu ubiegłego roku weszła w życie dostosowana do unijnych przepisów ustawa o usługach turystycznych. Ministerstwo sportu i rekreacji zapowiedziało, że konieczna jest jej aktualizacja w zakresie usług hotelarskich. Do tej pory na nasze pytanie o stan prac nad regulacjami rzeczniczka ministerstwa, Anna Ulman, nie odpowiedziała.

Izba Gospodarcza Hotelarstwa Polskiego zaproponowała, aby nowe przepisy obejmowały nakaz zgłoszenia mieszkania przeznaczonego pod wynajem krótkotrwały do urzędu gminy. Dzięki temu dana gmina wiedziałaby, jakie ma zasoby lokalowe, a to pozwoliłoby kontrolować rynek mieszkań.

Oprócz tego, na wzór innych europejskich rozwiązań, izba chciałaby wprowadzić limit dni w roku, w których mieszkanie lub pokój przeznaczone byłoby pod taką działalność.

Na portalach pośredniczących przy takim wynajmie powinna być także wyraźna adnotacja, czy mamy do czynienia z ofertą osoby prywatnej czy firmy. Jeśli limit dni zapisanych w ustawie zostałby przekroczony, prywatna osoba nie mogłaby zamieścić swojej oferty, chyba że zarejestrowałaby taką działalność.

WIDEO: Wietnamczycy nie płacą za wynajem mieszkania. Nie chcą się wyprowadzić