Pandemiczny spadek cen. Mieszkania wynajmujemy taniej

Od momentu rozpoczęcia pandemii stawki najmu w badanych przez Expandera i Rentier.io 15 miastach zmalały średnio o 3,8 proc. Spadki odnotowano w 13 ośrodkach, a tylko w dwóch - Łodzi i Sosnowcu - koszt najmu wzrósł.

W Łodzi najem zdrożał minimalnie, bo tylko o 1,3 proc. W Sosnowcu ruch w górę był zdecydowanie większy i wyniósł 15 proc. Stolica Zagłębia jest miastem, w którym w ostatnich miesiącach bardzo wzrosła aktywność na rynku nieruchomości. Widać to także po wyjątkowo dużym wzroście cen mieszkań wystawianych na sprzedaż.

ZOBACZ: "Raport": pusty Kraków. Takiej sytuacji nie pamiętają najstarsi mieszkańcy

Sosnowiec nadal jednak pozostaje w grupie pięciu miast z najniższą stawką wynajmu metra kwadratowego wahającą się w granicach 30-32 zł. Najdroższa jest stolica z ceną 53 zł za metr. Drugie miejsce w rankingu zajmuje Gdańsk (44 zł).

Zalety własnego mieszkania

Mimo, że najem staniał, to miesięczny koszt zwykle jest wyższy niż rata kredytu na takie samo mieszkanie. Raty bowiem również zmalały dzięki obniżkom stóp procentowych. W 15 miastach średnio różnica wynosi 200 zł miesięcznie.

ZOBACZ: Mieszkania coraz droższe. W Sosnowcu ceny wzrosły o 30 procent

Przeprowadzka do własnego lokalu najbardziej opłaca się w Częstochowie, Sosnowcu i Katowicach, gdzie oszczędność z tego tytułu wynosi odpowiednio 382 zł, 374 zł i 348 zł miesięcznie. W grupie badanych miast jedynie w Krakowie i Gdyni rata jest nieco wyższa od przeciętnej stawki najmu. W Toruniu i Gdańsku najem jest minimalnie droższy od raty.

Nieopłacalne lokaty

Choć stawki najmu istotnie spadły w okresie pandemii, to wciąż przynoszą znacznie wyższe zyski niż lokaty bankowe. Według NBP średnie oprocentowanie lokat, które założono w grudniu 2020 roku wyniosło 0,51 proc. Po odliczeniu podatku daje to 0,41 proc. netto. Dla porównania, średnia rentowność wynajmu mieszkania o powierzchni 50 metrów kwadratowych , po uwzględnieniu podatku i wszystkich kosztów, wynosi 4,3 proc. netto w sytuacji jeśli jest ono zamieszkane przez 12 miesięcy w roku.

Jeśli jest to 11 miesięcy w roku to rentowność spada do 3,8 proc. W skrajnym przypadku, gdy mieszkanie przez pół roku stoi puste rentowność wynosi 1,3 proc. netto, ale i tak jest trzykrotnie wyższa niż przeciętnej lokaty. W dodatku, zwiększa się wartość nieruchomości, gdyż ceny mieszkań rosną mimo pandemii.

ZOBACZ: Wiemy, kogo stać na 50-metrowe mieszkanie

Rentowność netto, to zysk właściciela mieszkania na wynajem, ale już po uwzględnieniu wszystkich kosztów. Przy zakupie lokalu są to: prowizja pośrednika (3 proc.), podatek od czynności cywilnoprawnych (2 proc.), taksa notarialna oraz odświeżenie używanego lokalu i zakup mebli.

W trakcie trwania wynajmu od uzyskanych przychodów Expander i Rentier.io odliczały: czynsz, koszt ubezpieczenia mieszkania (0,1 proc. rocznie), koszty zarządcy zajmującego się sprawami wynajmu (10 proc. przychodu), podatek ryczałtowy (8,5 proc.) i nakłady na odświeżenie lokalu co 10 lat oraz co 3 lata na drobne naprawy.

Epoka młodych najemców

Rachunek, z którego wynika, że bardziej opłaca się mieć własne mieszkanie niż wynajęte nie jest jednym argumentem, który biorą pod uwagę najemcy. Badanie przeprowadzone przez CBRE Group pokazuje, że młodzi Polacy w bliskiej przyszłości będą znacznie mniej przywiązani do idei posiadania swojego mieszkania, zwłaszcza za cenę wieloletniego zobowiązania kredytowego, niż którekolwiek ze starszych pokoleń. Trend w wielu krajach europejskich wskazuje na rosnące znaczenie najmu.

Z danych Eurostatu wynika, że 84,2 proc. Polaków ma własne mieszkanie. Kolejne 11,6 proc. mieszka w lokalach o regulowanym czynszu lub nieodpłatnie, natomiast z najmu korzysta tylko 4,2 proc. Polaków. Te liczby wyglądają jednak inaczej po wyeliminowaniu z rachunku małych miejscowości. CBRE Group informuje, że we wrześniu 2020 roku w największych polskich miastach 28 proc. osób wynajmowało mieszkanie. Z tego rozwiązania korzystał też co czwarty młody człowiek żyjący w dużym mieście.

- W tej chwili podaż na rynku najmu kreowana jest głównie przez drobnych inwestorów, którzy lokują swoje oszczędności w 2-3 mieszkania licząc na zyski. W ciągu najbliższych 10 lat wzrośnie znaczenie inwestorów instytucjonalnych. Już teraz testowane są przez nich różne modele wejścia na rynek, od zakupu pakietów gotowych mieszkań do przejęcia firm deweloperskich wraz z ich bankiem ziemi, wiedzą i doświadczeniem - mówi Marcin Jański, szef sektora nieruchomości alternatywnych w CBRE.

Sharing economy po polsku

Generacja Polaków, która dopiero wkracza w dorosłość, wkrótce zacznie kształtować rynek pracy, przyszłe trendy i zmiany społeczne. W 2030 roku będzie to już pokolenie młodych, doświadczonych specjalistów dysponujących własnym kapitałem.

Główne czynniki, które zwiększą popyt na rynku najmu to zmiany demograficzne i społeczne, w tym m.in. malejące gospodarstwa domowe, coraz wyższy wiek zawierania małżeństw, słabnące więzi międzypokoleniowe, większa mobilność młodszych pokoleń i mniejsza ich skłonność do długofalowych zobowiązań, takich jak kredyt hipoteczny. Nie bez znaczenia będzie rosnąca imigracja zarobkowa do Polski oraz związana z tym zwiększająca się liczba studentów zagranicznych.

- Warto też wspomnieć o rozwijającym się zjawisku sharing economy. Ludzie dochodzą do wniosku, że nie trzeba czegoś posiadać, żeby cieszyć się użytkowaniem. Nauczył nas tego m.in. BlaBlaCar czy Airbnb. Młodzi przywykli do korzystania z tego typu usług i z czasem ten zwyczaj przeniosą również na styl mieszkania - mówi Marcin Jański.