Więcej tanich lokali, ale ich standard niższy

Firm działające na rynku nieruchomości, a także Główny Urząd Statystyczny, informują o niższych cenach najmu mieszkań niż w 2019 roku. Szacunki spadku stawek w skali 12 miesięcy wahają się od ułamka procenta do kilku procent. Spadek zyskowności wynajmu kontrastuje z dosyć wyraźnym wzrostem cen mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Tańsze, ale gorsze

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, zauważa, że spadek średnich cen ofertowych wynika z faktu, że więcej niż przed rokiem jest pustych mieszkań o gorszym standardzie, które w normalnych warunkach byłyby wynajęte pod koniec wakacji przez studentów.

Większość uczelni zorganizowała zajęcia w trybie zdalnym i w związku z tym wielu studentów wstrzymuje się z wynajmem, a niektórzy definitywnie z niego zrezygnowali. Odbiorcami tańszych lokali byli też zawsze imigranci zarobkowi, a tych jest teraz w Polsce mniej niż przed pandemią. Z naszego kraju wiosną wyjechało przede wszystkim wielu Ukraińców.

Z danych udostępnionych przez firmę Otodom wynika, że we wrześniu w ofercie można było znaleźć więcej mieszkań w blokach z wielkiej płyty, a mniej takich, które oddano do użytku relatywnie niedawno. Odsetek oferowanych starszych mieszkań - głównie wzniesionych w latach 1960-80 - jest dziś prawie dwa razy wyższy niż we wrześniu 2019 roku.

Niższe ceny "starej substancji mieszkaniowej" wynikają nie tylko z gorszego standardu lokali, ale także z mniejszej ich powierzchni. Nie jest więc tak, że mieszkanie atrakcyjne i duże można dziś na pewno wynająć o kilka czy kilkanaście procent taniej niż przed rokiem.

Inflacja zmniejsza zyski

Portal rentier.io. informuje, że w trzecim kwartale 2020 roku średnie stawki najmu mieszkań w siedmiu największych polskich miastach były mniejsze niż rok wcześniej. Dla lokali o powierzchni do 35 m kw. spadły o 2,6 proc. W grupie lokali większych (od 35 do 60 m kw.) korekta wynosiła 1,6 proc., a najmniej przecenione były mieszkania o powierzchni ponad 60 m kw. (o 0,4 proc).

Trzeba jednak pamiętać, że inflacja nie stoi w miejscu. We wrześniu ceny w Polsce były średnio o 3,2 proc. wyższe niż w tym miesiącu rok temu. Jeśli zatem właściciel wynajmuje mieszkanie za taką samą cenę jak w 2019 roku, to za pieniądze otrzymane od lokatora może kupić mniej niż przed rokiem.

Firma Mzuri policzyła średnie we wrześniu stawki najmu w największych polskich miastach. Na przeciwnych biegunach znalazły się: Warszawa i Łódź. W  stolicy za mieszkanie 1-pokojowe trzeba miesięcznie zapłacić 1426 zł, a w Łodzi 937 zł. Za mieszkanie 2-pokojowe odpowiednio: 1816 i 1196 zł.

Wynajem ciągle rentowny

Szacuje się, że popyt na mieszkania oferowane najemcom jest mniejszy o 20 proc. niż w rok temu. Według Mzuri odsetek pustostanów (stosunek liczby niewynajętych mieszkań do ogółu lokali przeznaczonych na wynajem) wynosił pod koniec września 8 proc. To dwa razy mniej niż w najgorszym okresie ostatnich miesięcy, czyli w lipcu, ale też wciąż ponad dwa razy więcej niż we wrześniu 2019 roku.

Na polskim rynku nieruchomości mamy także wielki kryzys wynajmu krótkoterminowego ze względu na załamanie ruchu turystycznego. Mieszkania oferowane do tej pory na doby zostały w większości skierowane na rynek najmu długoterminowego.

Jak wyliczył HRE Investments, w Warszawie w skali roku można na wynajmie mieszkania zarobić średnio 4,2 proc. Rok temu było to 4,7 proc. Wtedy jednak banki za lokaty dawały 1,6 proc., a teraz tylko  0,2 proc.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments  zauważa, że rachunek jest prosty. Osoba zamieniająca depozyt w banku na mieszkanie na wynajem, przed rokiem mogła zarobić "dodatkowe" 3,1 punktu procentowego, a teraz 4 punkty.